典型房企3月融资超千亿，是引发楼市好转的信号吗

不久前，同策发布报告称，今年3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。对于普通民众来说，这可能是一个没什么概念的数据。但如果注意到，这是自2017年11月以来，房企融资再次突破1000亿大关，再细究其背后潜藏的信息，以及可能从中推演的楼市未来走向，可以说就很意味深长了。

进入2017年以来，房企突然面临一个尴尬的局面——虽然地王销声匿迹，但是地价却一直居高不下。巧妇难为无米之炊，即使地价再高，房企也还是要纷纷拿地补仓，毕竟过去两年销售的太旺。但拿地的同时突然发现，融资环境悄然收紧，手头现金瞬间紧俏。

这时，没钱的房企慌了。毕竟对于高周转、高负债快速发展的房企来说，现金流就是命根子。

进入2018年以来，事情并未发生好转。“调控政策超预期”成为热门话题，现金流告紧的房企越来越多，品牌房企为了续命不惜花重金漂洋过海去融资，中型房企没有海外融资能力，只能八仙过海各显神通，而小型房企只能仰天长叹看运气了。彼时，新开工面积虽然在环比上涨，但竣工面积尽显疲软之势，看得出是没钱盖房了。

贷款收紧，房企难过，为了快速回笼资金增加抵御现金流危机的能力，房企也是很拼了，降价促销、赠送超大面积，送车位送家具，各种营销手段层出不穷，目的只有一个：尽快出货，以价换量，回笼资金。

无奈的是，从市场反应来看，效果也并不尽如人意。

云房数据显示，2016年北京商品房成交套数近14万套，而到了2017年，仅有5万多套。同时，2017年北京二手房网签均价下跌超15%，市场下行趋势明显。

一直到2018年末，形势才有所好转。

2018年10月8日，央行官网发布公告，决定从2018年10月15日起，下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，释放资金1.2万亿，力度超预期。虽然此次降准和之前3次一样，明确表示要严格监控资金流向，降准资金主要为定向流入中小企业，扶持实体经济发展，禁止非法流入房地产市场。

但总算是一次宽松的迹象，也给市场带来了一些信心。

2019年1月4日，央行官网再次发出公告：决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金约1.5万亿。其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。这是2019年以来首次降准，力度之大超预期，房企自然也在受惠范围之内。

从前文公布的数据来看，3月典型房企融资明显增加。之前一直过着紧巴巴的日子的房企，终于可以松口气了。同时值得关注的是，本月房企融资成本较上月有明显下降，约在3%-7%之间。

2019年3月，北京、上海、深圳成交环比大涨，小阳春的报道越来越多，被压抑太久的市场迎来了春天。但准确说，是似乎迎来了春天。因为量涨，但价却未有明显变化。

其实，融资回暖是不假，但房企未必真的就有资本像以往那样继续大手大脚花钱了。

穆迪发布报告称，统计截至3月26日，地产商已在离岸市场发行总共233亿美元债券，相当于去年全年发行总额的49%。

而亦有研究机构称，预计今年一季度房企再融资压力最重，债券展期量达2020亿美元，三季度则居次，为1740亿美元。2019年的债券偿付压力是房企2018年上半年持有现金量的81%。

简单说，房企融资到的钱是多了，但是要还的钱更多。

另有报告称，3月百城住宅供地占地面积累计同比从2月的-16%进一步下滑至-21%。100大中城市住宅类用地成交规划建筑面积节后7周周均成交664万平方米，同比降低28%；其中一线城市节后7周周均增长58%，二、三线城市分别降低20%、41%。

除一线城市外，更为广袤的二线、三线城市土地市场并未有明显回暖迹象。

可见，房企融资来的钱，很大一部分并没有投入到土地市场。土地市场是销售市场的预兆，如果土地市场都不火热，市场谈何火热？

房产市场永远遵循一个原理，只有供不应求时，才会引发市场火热。

而不管是供应还是需求，都具有极大的弹性。这就让楼市的涨跌走势更加难以把握。

就连所谓的刚需，其实也是不确定的。不妨回头看看，2015年，市场稳定时，刚需销声匿迹。2016年开始市场火热，刚需就如雨后春笋般涌出，2017年房价大涨也有人大呼刚需伤不起……这其中，到底有多少真的刚需，又有多少打着刚需之名的伪刚需，恐怕很难分得清。

供应的弹性就更好理解，政策推地节奏、企业拿地节奏都可以根据市场来控制，弹性空间极大。

可以说，需求和供应的弹性变化是房产市场研究最大的难点，也是最能反映市场状况的重点。

房企融资放松似乎是市场要回暖一个信号，但也只能是一个辅助剂，真正决定市场需求的，还在于限购、限贷政策等各方面综合因素。只有等限购放开，需求可以得到释放，利率放松，那时，市场才是真的要春天了。

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